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A.N.A.C.I DAY

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“A.N.A.C.I.”        28.01.2006


- SALUTO AI PARTECIPANTI DA PARTE MIA E DEL COLLEGIO CHE RAPPRESENTO

- RINGRAZIAMENTO ALL’A.N.A.C.I. PER LA CONSIDERAZIONE CHE DIMOSTRA NEI CONFRONTI DELLA NOSTRA CATEGORIA

Prima di procedere a qualsivoglia considerazione e’bene rileggere il testo dell’ormai a tutti voi noto e piu’ volte citato comma 336 della Legge Finanziaria per l’anno scorso che cosi’testualmente recita:

“I Comuni, constatata la presenza di immobili di proprieta’ privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non piu’coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie…”

....richiedono ai titolari di diritti reali sulle unita’ immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento….

….La richiesta….e’ notificata ai soggetti interessati e comunicata…agli Uffici Provinciali dell’”Agenzia del Territorio”.
Orbene e’altrettanto chiaro a tutti che l’iniziativa adottata dal Comune di Genova costituisca di per sé una procedura “IBRIDA”che, nonostante le buone intenzioni di non voler creare panico fra i contribuenti, ha suscitato notevoli discussioni e, soprattutto incomprensioni ancora oggi peraltro reali nonostante l’”Agenzia del Territorio” a livello centrale abbia tentato di fornire agli addetti ai lavori delle linee guida attraverso l’emanazione di una serie di Circolari esplicative.

Fermo restando il significato in senso lato del significato del concetto di “variazione edilizia”, lo stesso deve essere visto e valutato nel contesto catastale di riferimento dove ormai da cinquant’anni si sta operando, e’vero con metodi “federalisti”differenti da ufficio ad ufficio,  tuttavia con principi analoghi e sostanzialmente uguali a cui ci si e’sino ad oggi adattati.

Cio’ha costituito e costituisce una realta’ per tutti gli addetti ai lavori sia per noi professionisti che per i tecnici dell’”Agenzia del Territorio” con cui tutti i giorni ci confrontiamo.

Molteplici sono stati i tentativi effettuati dal Legislatore nel corso degli ultimi vent’anni volti ad aggiornare una situazione catastale “antica” (peraltro creata in allora con articolati provvedimenti di legge ordinati e coordinati) individuando di volta in volta - senza mai una logica generale - interventi “SPOT”soltanti atti ad aumentare il valore delle rendite catastali ai fini del conseguente incremento del gettito economico per le borse delle Amministrazioni Pubbliche solo con l’invenzione di particolari artifizi (introduzione dei coefficienti di moltiplicazione) e senza mai voler affrontare alla radice il problema.

L’istituzione delle “MICROZONE”(D.P.R. 138/98) sembrava voler affrontare finalmente il problema (CHE RICORDIAMOCI DEVE ESSERE ASSOLUTAMENTE SEGUITO E COORDINATO CON LA CONTESTUALE ISTITUZIONE DI UN SISTEMA FISCALE PIU’ EQUO) in maniera piu’ generale e completa ma anche in questo caso seppur siano trascorsi ormai quasi dieci anni dall’introduzione della norma delle microzone si sa ben poco.

Allora si e’ritornati all’emanazione di singole norme nel tentativo di soddisfare nell’immediato il fabbisogno economico delle singole Amministrazioni in questo caso Comunali senza per questo ancora una volta prendere alcuna decisione seria e

I contenuti del comma 336 devono essere attentamente studiati al fine di evitare che si aggiungano ulteriori e nuove sperequazioni ed ingiustizie sul territorio.

A mio parere i contenuti del comma 336 dovrebbero avere l’unico obiettivo di perseguire coloro che, a fronte della presentazione di un progetto edilizio e quindi della relativa esecuzione dei lavori, non hanno provveduto al conseguente aggiornamento catastale che in oggi e’ obbligatorio presentare unitamente alla fine dei lavori.
Tuttocio’senza andare a ricercare la presenza  di piu’ generiche “incoerenze” che dovrebbero essere valutate con uno studio a livello territoriale certamente piu’ampio e complesso come potrebbe essere quello delle “microzone”.

Con la Circolare n. 10 del 04.08.2006 la Direzione Centrale dell’”Agenzia del Territorio” ha individuato le regole a cui le Amministrazioni Comunali devono attenersi per una corretta applicazione del comma 336.
La Circolare ribadisce quali sono i criteri per l’attribuzione della categoria e della classe indicandone la correlazione ai principi dell’estimo con comparazione alle peculiarita’reddituali degli immobili espressi a livello locale (per zona censuaria).
A tutt’oggi il lavoro oggi svolto dai professionisti, ai quali ricordo e’demandata nella predisposizione dell’atto di aggiornamento l’individuazione della nuova R.C., avviene attraverso uno studio COMPARATIVO delle realta’piu’o meno circostanti cosi’ da individuare la piu’corretta attribuzione dei nuovi dati di classamento.
Diversamente oggi avviene che, solo per l’introduzione di nuovi impianti (ascensore, riscaldamento) si debba provvedere all’aggiornamento
Oggi si chiede che per l’introduzione di un nuovo impianto (ascensore, riscaldamento, etc.) si debba necessariamente procedere alla presentazione di una pratica di aggiornamento con conseguente aumento dei relativi valori di classamento.
Tuttocio’potrebbe essere (soltanto) in linea di principio corretto se non  fosse che, per tutti questi anni, ovvero dall’impianto catastale del 1939 si e’operato in modo differente tenendo conto dei valori di una realta’che non puo’essere in oggi disattesa.
Solo a titolo di esempio basta osservare che nella predisposizione delle pratiche di accatastamento e/o di aggiornamento catastale la procedura informatica non da’ alcun peso all’indicazione relativa alla presenza dell’impianto di ascensore piuttosto che a quello dell’impianto di riscaldamento (i campi descrittivi da compilare non sono obbligatori) che quindi non vengono tenuti in considerazione nell’attribuzione del relativo classamento e quindi nel calcolo della relativa rendita.

La Circolare n. 10 sopracitata sempre in linea di principio riferisce di incrementi di valore commerciale del 15% oltre il quale si rende necessario provvedere alla redazione di una pratica di aggiornamento per l’attribuzione di una classe superiore. Tale percentuale resta peraltro soggettiva e del tutto discutibile tenuto conto delle oscillazioni del mercato immobiliare.

Non dobbiamo dimenticarci del concetto sempre attuale del principio dell’”ORDINARIETA’” in base al quale deve essere calcolata la rendita catastale di ciascuna unita’ immobiliare che prescinde dall’esecuzione di interventi migliorativi la cui durata nel tempo e’limitata (come ad esempio l’introduzione di un impianto) e quindi non costituisce alcun elemento per l’incremento di valore di un immobile.

La revisione e l’aggiornamento del catasto non puo’ essere fatto solo con singoli tentativi bensi’ con un lavoro di profonda innovazione, studiato insieme alle realta’ che formano il contesto economico e coordinato.

La Circolare n. 1 di quest’anno dell’”Agenzia del Territorio”ha recepito le istanze formulate da alcuni politici locali in tema di snellimento e facilitazione delle procedure di accatastamento.
Tale circolare non introduce nulla di particolarmente nuovo dal momento che prevede la possibilita’ di non procedere alla presentazione di una nuova planimetria catastale in taluni casi ovvero per talune variazioni che gia’in oggi usufruivano di tale agevolazione mentre per la maggior parte dei nuovi casi (introduzione di nuovi impianti) consente di riutilizzare la rappresentazione grafica dell’immobile gia’depositata agli atti del catasto urbano.
In questi casi la disposizione precisa che l’utilizzo della planimetria gia’ esiste comporti comunque (il programma informatico lo richiede) la vettorizzazione dei perimetri e quindi il calcolo informatico delle diverse superfici.
Cio’ovviamente costituisce un impegno per l’attivita’del tecnico professionista che non dovra’ piu’ provvedere al solo rilievo diretto dell’unita’ immobiliare.
L’utilizzo della planimetria gia’esistente agli atti favorisce senza dubbio il contribuente che deve pero’ essere informato dell’approssimazione delle informazioni metriche introdotte in banca dati (superfici) poiche’ desunti da supporti documentali e che peraltro un domani dovranno costituire l’elemento principali su cui pagare le tasse.    

In conclusione, secondo la mia opinione, sarebbe opportuno che venisse innanzitutto effettuato un vero studio a livello territoriale prima di procedere a singole e sporadiche iniziative.

Vorrei ancora ricordare in sintesi i riflessi conseguenti alla presentazione della denuncia di aggiornamento che comporta la conseguente regolarizzazione dell’immobile sotto il profilo edilizio con l’applicazione delle relative sanzioni.

Per concludere, nell’ambito dei rapporti fra le nostre categorie Vi informo che stiamo completando una convenzione per la costituzione di un rapporto agevolato relativo agli incarichi per l’esecuzione degli aggiornamenti catastali che verra’ a breve sottoscritto con il Vostro Presidente.

In fondo, e qui concludo, mi rivolgo all’Assessore Liccardo per invitarLo a prendere in considerazione lo slittamento dei termini la cui scadenza e’oggi prevista per il prossimo 31 marzo almeno sino alla fine del mese di settembre al fine di non creare ulteriori difficolta’ a quelle gia’ esistenti che non ci consentono di poter portare a termine gli incarichi acquisiti visto il sovrapporsi di scadenze (la prossima scadenza e’prevista per la fine del mese di aprile per l’integrazione delle pratiche di condono) e la situazione gia’ di grave difficolta’che si e’dovuto affrontare nel periodo di fine anno.

VI SAREBBE DA DIRE ANCORA MOLTO SULL’ARGOMENTO VISTI GLI INTRECCI CHE ESSO COMPORTA CON LA MATERIA E LA PRATICA CATASTALE MA PER NON ANDARE OLTRE AL TEMPO CONCESSOMI CHIUDO QUI IL MIO INTERVENTO E VI RINGRAZIO PER L’ATTENZIONE.

 

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